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渭南市人民政府法制办公室
关于公开征求《渭南市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》意见的通知
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发布时间:2018-02-24 15:45:53 来源:渭南市人民政府法制办公室
  为了进一步增强立法工作的透明度,提高公众参与度,广泛听取社会各方面的意见,保障立法质量,现将《渭南市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)》全文公布,向社会各界征求意见。征求意见截止日期为2018年3月31日。
  通讯地址:渭南市人民政府法制办公室
  邮政编码:714000
  联系人:   高艳妮
  电话:2109031
  传真:2109031
  电子邮箱:wnfzbys@163.com
  附件:渭南市住宅物业管理条例(草案征求意见稿)
  渭南市人民政府法制办公室
  2018年2月24日
  渭南市住宅物业管理条例
  (草案征求意见稿)
  目 录
  第一章 总则
  第二章 业主及业主自治组织
  第一节 业主与物业使用人
  第二节 业主大会和业主大会分会
  第三节 业主委员会
  第四节 物业管理委员会
  第五节  其他规定
  第三章 前期物业管理
  第四章 物业服务与管理
  第五章 物业的使用与维护
  第六章 物业保修金与住宅专项维修资金
  第七章 监督管理
  第八章 法律责任
  第九章 物业争议的解决
  第十章  附则
  第一章 总则
  第一条(立法依据和宗旨)为了规范本市住宅区物业管理,明确业主、物业使用人、开发建设单位及物业服务企业之间的权利和义务,保障住宅区物业的合理使用,创建整洁、安全、文明、和谐的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条(适用范围)本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动,适用本条例。
  第三条(物业管理相关概念)本条例所称住宅区,是指以住宅房屋为主,并有相配套的公共设施的居住小区、住宅组团、商住楼等。住宅区的范围由市建设行政主管部门会同有关部门划定。
  本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,或者通过其他形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本条例所称物业服务企业,是指经依法登记从事物业服务,取得独立法人资格的企业。
  第四条(物业管理与服务的原则)物业管理与服务应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合,遵循公平公开、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
  第五条(监管部门及职责)市住房和城乡建设行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,对本市物业管理活动实施监督管理。
  县(市、区)住房和城乡建设行政管理部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。
  开发区管理委员会按照本条例的规定负责本开发区范围内物业管理活动的监督管理。
  发展改革、规划、城市管理、工商、质监、价格、公安、水务、环境保护、园林绿化、财政、民政、消防、人防等相关行政管理部门应当按照各自职责,共同做好物业管理活动的相关监督管理工作。
  街道办事处、镇人民政府在县(市、区)物业管理行政主管部门的指导下,按照本条例规定的职责,负责本辖区物业管理活动的指导、协调和监督工作。街道办事处、镇人民政府应当设立物业专干岗位,物业专干在街道办事处、镇人民政府领导下依法履行本辖区物业管理职责。
  第六条(社区居民委员会、村民委员会协助义务)社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会开展物业管理相关工作。
  第七条(第三方评估)鼓励业主、业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、公共收益和物业管理费用审计、物业服务质量评估等活动。
  物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当真实、客观、全面、公正。
  鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
  第八条(物业管理协会)物业管理协会是实行行业服务和自律管理的社会组织,依法制定和监督实施物业服务规范,组织业务培训,对物业服务企业之间的纠纷进行调解,维护物业服务秩序和环境,提高物业服务企业服务质量和服务水平,维护物业服务企业合法权益。
  鼓励物业服务企业加入物业管理协会。
  第九条(物业管理招标投标平台)本市建立统一的物业管理招标投标平台,为建设单位或者业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。
  提倡业主大会通过统一的招标投标平台选聘物业服务企业。
  第二章 业主及业主自治组织
  第一节  业主与物业使用人
  第十条(业主和物业使用人的定义)本条例所称业主,是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
  尚未进行房屋权属登记,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人,在物业管理活动中视为业主。
  本条例所称物业使用人,是指房屋的承租人、受委托管理人或其他实际占有或使用人。
  第十一条(业主权利)在物业管理活动中,业主享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议(以下简称业主大会),对物业管理的有关事项提出建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
  (四)参加业主大会会议,行使投票权;
  (五)选举业主委员会委员成员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  (十)对保修资金和公共收益的使用情况享有知情权和监督权;
  (十一)享有要求其他业主、物业使用人等停止侵害他人、公共利益的行为的权利;
  (十二)法律、法规规定的其他权利。
  前款第六项至第十项规定的事项业主享有请求公布、查阅、复制的权利。
  第十二条(业主义务)在物业管理活动中,业主应当履行下列义务:
  (一)遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则(以下简称大会议事规则);
  (二)遵守住宅区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按时交纳物业服务费用;
  (五)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (六)在互联网平台参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动,必须使用实名;
  (七)法律、法规规定的其他义务。
  业主、物业使用人不得以放弃权利为由拒不履行业主义务。
  第十三条(物业使用人的权利和义务)在物业管理与服务活动中,物业使用人的权利和义务由业主与物业使用人根据法律法规、临时管理规约、管理规约、物业服务合同等在房屋租赁合同或相关合同中约定。其他实际占有或使用人的权利义务有约定的从其约定,没有约定的,依据相关法律法规、临时管理规约、管理规约由相关利益方协商确定。
  合同约定不明或者没有约定的,物业使用人享有除专属于业主的权利以外的其他业主权利,履行除专属于业主的义务以外的其他业主义务。
  第十四条(业主的专属权利与义务)下列权利为业主专属权利:
  (一)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
  (二)参加业主大会会议,行使投票权;
  (三)提议召开业主大会;
  (四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、保修资金、专项维修资金和公共收益的使用情况享有的知情权和监督权;
  (五)对业主委员会工作的监督权;
  (六)法律、法规规定的其他专属权利。
  下列义务为业主专属义务:
  (一)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (二)在互联网平台参加业主委员会选举、投票、确认法律事实等自治活动;
  (三)法律、法规规定的其他专属义务。
  第二节 业主大会和业主大会分会
  第十五条(业主大会和业主大会分会)住宅区内的业主可以成立业主大会,选举业主委员会,进行业主自治。一个住宅区成立一个业主大会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
  住宅区规模较大,可以成立业主大会分会。
  第十六条(业主投票形式)业主大会会议决定的事项以投票方式表决。业主在业主大会上的投票权,按套计算,每套一票。其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米的为1票。
  第十七条(业主大会组成及召开条件)业主大会由一个住宅区内的全体业主组成,代表和维护全体业主合法权益。一个住宅区内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅区建筑物总面积50%以上的,或者首套房屋出售并交付使用满两年的,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到住宅区建筑物总面积20%以上的,应当召开首次业主大会。
  第十八条(业主大会筹备程序)住宅区符合业主大会成立条件的,建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的,已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。
  街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当自收到书面告知之日起三十日内,组织成立业主大会筹备组,并派员担任筹备组组长,组织召开首次业主大会会议,县(市、区)物业管理行政主管部门积极做好指导工作。
  第十九条(建设单位向筹备组提交资料)建设单位应当向业主大会筹备组提供业主名册、住宅区划分证明、房屋及建筑面积清册、建筑规划总平面图、物业出售和交付使用时间、共用设施设备交付使用备案证明、物业服务用房配置资料、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并在住宅区内提供相应的人力、场地支持。
  第二十条(业主大会筹备组组成人员)业主大会筹备组由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会物业专干一名,社区居民委员会代表一名,建设单位代表一名,业主代表四至六名组成。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当书面通知建设单位参加筹备工作。建设单位应当履行参加业主大会筹备组职责。
  筹备组成员名单应当自筹备组成立之日起七日内在住宅区内显著位置公告,公告时间不少于七日。
  筹备组正式开展筹备工作前,县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。
  街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当制定业主代表推选办法,依法明确任职条件、名额分配方式、推选程序,并组织推选业主代表。
  第二十一条(筹备组成员应当具备的条件)业主大会筹备组成员应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力;
  (二)及时履行交纳物业服务费用、住宅专项维修资金等义务;
  (三)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅区开发建设单位任职;
  (四)本人及其配偶、直系亲属未在本住宅区提供物业服务的企业任职;
  (五)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
  (六)无损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为;
  (七)无不宜担任业主大会筹备组成员的其他情形。
  业主大会筹备组成员资格由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会审查。
  第二十二条(筹备组履行下列职责)业主大会筹备组履行下列职责:
  (一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;
  (二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;
  (四)拟定业主委员会选举办法;
  (五)提出业主委员会组成人员候选人名单;
  (六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
  业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前,将前款第一项至第五项规定的事项在住宅区内显著位置公示。
  业主对公告内容有异议的,应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见,筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并予以书面答复。
  第二十三条(业主大会筹备组期限及其解散)业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内,组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。
  业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起七日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料,并由物业所在地的街道办事处、镇人民政府或者开发区管委会在资料移交完成后七日内公告解散。
  筹备阶段发生诉讼、复议,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。
  第二十四条(首次业主大会的召开)划分为一个住宅区的分期开发建设项目,先期开发部分符合本条例第十七条规定条件的,可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。
  第二十五条(业主大会会议形式)业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开,并应当有住宅区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。
  业主可以委托他人参加业主大会会议,但应当出具书面委托书,并载明委托事项。
  召开业主大会会议应当书面记录并存档。
  第二十六条(集体讨论形式召开业主大会会议)采用集体讨论形式召开业主大会会议的,可以全体业主参加,也可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加。
  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加业主大会会议三日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需业主投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。
  业主代表出席业主大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加。
  第二十七条(书面征求意见形式召开业主大会会议)采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当将征求意见书送交每一位业主,由业主本人或者其委托的代理人实名签署意见;无法送达的,应当在住宅区内显著位置公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。
  街道办事处、镇人民政府、开发区管理委员会或者其委托的社区居民委员会应当对采用书面征求意见形式召开业主大会会议的情况进行监督指导。
  第二十八条(业主大会会议)业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。
  召开业主大会会议,业主委员会应当于会议召开十五日前将会议内容书面告知社区居民委员会。
  业主大会可以设立业主大会分会。业主大会分会是业主大会定期会议和临时会议闭会期间,为解决部分业主因公用设施设备损坏,需要使用专项维修资金维修、采购等事项而设立的由部分业主参与的议事机构。
  第二十九条(政府组织召开业主大会会议)业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会责令其限期组织召开;逾期仍未组织召开的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开。
  第三十条(业主大会的职权与职责)业主大会监督业主委员会工作,听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告,并决定下列事项:
  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;
  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员;
  (三)物业管理模式;
  (四)选聘和解聘物业服务企业;
  (五)续筹和使用住宅专项维修资金;
  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (七)业主大会分会的设立和议事规则。
  (八)改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
  (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项;
  (十)对住宅区内的相关财务收支情况进行审计;
  (十一)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准;
  (十二)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定前款第五项、第六项、第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
  第三十一条(业主大会分会职权、职责及组织)业主大会分会以幢为单位,每幢楼的业主组成一个业主大会分会。业主大会分会,决定涉及本分会范围内的下列事项:
  (一)选举和更换分会的会长、副会长;
  (二)续筹和使用仅涉及本幢楼的专项维修资金;
  (三)改建、重建仅涉及本幢楼的建筑物及其附属设施。
  (四)涉及本幢楼的其他重大事项。
  业主大会分会需要决定的事项应当经专有部分占该分会区域内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  业主大会分会会长,是本分会的代表,是本业主分会会议的组织者和主持者,协助业主大会及业主委员会的工作,组织本分会业主决定本条第一款列举的事项。副会长协助会长工作。业主大会分会会长、副会长的任期与业主委员会委员的任期相同,连选可以连任。
  业主大会分会第一次会议由业主委员会主持,业主大会分会成立后的会议,由业主大会分会会长主持,会长因故不能主持业主大会分会时,由副会长主持。
  第三十二条(业主大会及分会表决方式)业主大会会议和业主大会分会表决采用纸质方式实名投票;在确保业主意思表示真实、有效的前提下,也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。
  业主大会会议和业主大会分会表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公示。业主大会分会表决结果和决定必须经业主委员会会议通过后生效。
  第三节 业主委员会
  第三十三条(业主委员会性质及产生方式)业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生。
  业主委员会选举产生之日为其成立日期。
  第三十四条(业主委员会组成及任期)业主委员会由五至十一人单数组成,任期三至五年,可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。
  业主委员会组成人员应当具备法律、法规规定的任职条件,并符合本条例第二十一条的规定。
  业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在全体有表决权的组成人员中推选业主委员会主任、副主任和物业纠纷调解员。
  第三十五条(业主委员会备案资料规定) 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业所在地街道办事处、镇人民政府及县(市、区)物业管理行政主管部门备案;开发区范围内的,向开发区管理委员会备案:
  (一)管理规约、业主大会议事规则;
  (二)业主大会会议记录和会议决定;
  (三)业主委员会组成人员的基本情况。
  县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回执。业主委员会持备案回执,向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章,并在住宅区显著位置公告备案情况。
  备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告备案单位,并在住宅区内显著位置公告。
  第三十六条(业主委员会印章管理制度)业主委员会应当建立印章管理制度,业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。
  业主大会印章的使用,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定;业主委员会印章的使用,应当根据业主委员会的决定。
  第三十七条(业主委员会的职责)业主委员会履行下列职责:
  (一)执行业主大会的决定;
  (二)召集业主大会会议,报告物业法律法规和物业服务合同的实施情况;
  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (五)监督管理业主共有收益;
  (六)监督管理规约、物业管理制度的实施;
  (七)审核需要业主分摊的费用;
  (八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
  (九)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;
  (十)调解物业使用纠纷;
  (十一)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼;
  (十二)管理住宅区物业及物业服务的档案资料,监督前后所聘物业服务企业资产、资料、设施设备的交接工作。
  (十三)业主大会赋予的其他职责。
  第三十八条(业主大会临时会议)有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
  (一)20%以上业主提议;
  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理;
  (三)街道办事处(镇人民政府、开发区管委会)、社区居民委会、物业服务企业提议,且业主委员会认为必要的;
  (四)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
  提议召开业主大会会议,应当书面说明召开临时业主大会的理由、目的和提议时间。
  第三十九条(业主委员会及其委员的禁止行为)业主委员会及其委员不得有下列行为:
  (一)阻挠、抗拒执行业主大会决定;
  (二)转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;
  (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会印章;
  (四)打击、报复、诽谤、陷害投诉人、举报人;
  (五)未经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;
  (六)擅自动用住宅专项维修资金、业主共有收益,侵占业主共有财产;
  (七)违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为。
  第四十条(指定召集业主委员会会议)业主委员会主任、副主任无正当理由不依法召集业主委员会会议的,由物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指定其他委员召集业主委员会会议。
  业主委员会组成人员不得委托他人出席业主委员会会议。
  第四十一条(业主不得担任业主委员会委员的情形)业主有下列情形之一的,不得担任业主委员会委员,已担任业主委员会委员的,应当按照业主大会议事规则,由业主委员会终止其职务并予以公示:
  (一)不具有完全民事行为能力的;
  (二)本人及其配偶、直系亲属与同一住宅区内提供物业服务的企业有利害关系的;
  (三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质且未改正的;
  (四)未按照规定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金且未改正的;
  (五)违法出租房屋且未改正的;
  (六)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;
  (七)被判处刑罚的;
  (八)法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他情形。
  第四十二条(业主委员会的管理活动)业主委员会会议应当作出书面记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章,并自作出决定之日起三日内在住宅区内显著位置公告。
  业主委员会应当建立活动档案,档案包括:各种会议的书面材料;业主委员会选举产生、备案材料;物业服务合同;业主委员会认为需要存档的其他材料。
  业主大会、业主委员会应当积极配合公安机关等部门的工作,接受街道办事处(镇人民政府、开发区管理委员会)、社区居民委员会指导监督,作出的各项决定,应当告知属地街道办事处(镇人民政府、开发区管理委员会)、社区居民委员会,并听取其意见和建议。
  第四十三条(业主委员会应当公开的资料)业主委员会应当向业主公开下列资料,随时接受业主查询:
  (一)管理规约、业主大会议事规则;
  (二)业主大会和业主委员会的决定;
  (三)物业服务合同;
  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用明细;
  (五)共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况;
  (六)占用业主共有道路、场地设置车位、车库的使用和经营收支情况;
  (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支明细;
  (八)其他应当向业主公开的资料。
  前款第五项至第七项规定的事项至少每半年在物业住宅区内显著位置公布一次。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。
  第四十四条(业主委员会期满报告和换届选举)业主委员会任期届满三个月前,应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会,并依法开展换届选举工作。
  换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。
  业主委员会任期届满未完成换届选举的,物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织换届选举。
  业主委员会不得委托他人出席业主委员会会议。
  第四十五条(业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬)业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会委员报酬由全体业主承担,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。
  业主委员会委员的报酬标准不低于本市最低工资标准的二分之一,业主委员会专职委员的报酬不低于本市最低工资标准。工作经费筹集、管理、使用和业主委员会委员报酬的具体办法和标准由业主大会决定。
  第四十六条(业主委员会换届资料移交)业主委员会应当自任期届满之日起十日内,在街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导和监督下,将保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会;未完成换届选举的,移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的档案资料、印章及财物移交新一届业主委员会。
  业主委员会组成人员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列档案资料、印章及财物。业主委员会组成人员决定集体辞职的,应当将其保管的前款所列档案资料、印章及财物移交给物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会代管。
  第四节 物业管理委员会
  第四十七条(物业管理委员会)住宅区有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会作为临时机构,代行业主委员会职责:
  (一)不具备成立业主大会条件的;
  (二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的;
  (三)未选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举,经街道办事处(乡镇人民政府)两次指导后仍不能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的;
  (四)业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
  保障性住房具备前款规定情形之一的,镇人民政府、街道办事处或者开发区管理委员会应当及时组织成立物业管理委员会。
  第四十八条(物业管理委员会的组成)物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织成立,由业主成员以及街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会、公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员组成。
  物业管理委员会由九至十三人单数组成。其中业主成员不少于百分之五十,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会在业主中推荐产生。物业管理委员会的业主成员资格应当符合本条例第二十一条的规定。
  物业管理委员会成员应当在住宅区内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会协调解决。
  第四十九条(物业管理委员会成立后的告知义务)自物业管理委员会成立之日起十日内,街道办事处、镇人民政府应当将成立情况书面告知物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门;开发区管理委员会应当将成立情况书面告知市物业管理行政主管部门。
  物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。
  第五十条(物业管理委员会职责及解散程序)物业管理委员会应当依法履行职责,就物业共同管理事项征求全体业主意见,形成业主共同决定。
  物业管理委员会自业主委员会成立之日起,七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后,由物业所在地的镇人民政府、街道办事处或开发区管理委员会公告解散。
  第五节 其他规定
  第五十一条(建设单位对筹备组召开首次业主大会的义务)召开首次业主大会会议所必需的宣传、资料、文印等筹备经费,根据住宅区规模、业主户数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。
  建设单位应当在业主大会筹备组成立之前,将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会设立的专用账户,供业主大会筹备组使用。
  首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在住宅区内显著位置公布,接受全体业主监督。筹备经费的结余部分应当退还建设单位。
  第五十二条(业主大会的财务制度)业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账并定期在住宅区内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。
  第五十三条(业主大会及业主委员会财务审计)经百分之二十以上业主提议,业主大会应当决定是否委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计,并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
  对任期和离任的业主委员会组成人员是否进行经济责任审计,应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。
  第五十四条(业主大会、业主委员会的决定的效力)业主大会、业主委员会的决定,对住宅区内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本住宅区物业管理无关的决定。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规、危害社区安定、损害社会公共利益的,物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会应当责令其限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
  第五十五条(业主的申请撤销权)业主认为业主大会、业主委员会作出的决定损害其合法权益的,可以要求辖区物业管理行政主管部门或者镇人民政府、街道办事处、开发区管理委员会依法处理,也可以请求人民法院予以撤销。
  第五十六条(业主委员会成员违法责任)业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本住宅区物业管理无关的决定,由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。
  第三章 前期物业管理
  第五十七条(建设单位前期物业管理责任) 本条例所称前期物业管理,是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
  建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则,采用招投标的方式选聘具有独立法人资格的物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业实行前期物业管理,应当签订前期物业服务合同,监督物业服务企业履行前期物业服务合同。前期物业服务合同应当自签订之日起十五日内,报物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案,并在住宅区内予以公示。前期物业服务合同应当作为物业买卖合同的附件。
  前期物业服务企业不能履行前期物业服务合同的,建设单位应当在合同终止或解除后重新选聘物业服务企业。
  建设单位与前期物业服务企业不得具有投资关联关系和其他实际控制关系。建设单位与前期物业服务企业具有投资关联关系和其他实际控制关系的,对住宅区物业质量、服务质量不达标而对业主造成损害的,应当承担连带责任。
  建设单位不得与投标前期物业服务的企业串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
  县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会和物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当指导和监督建设单位选聘前期物业服务企业。
  第五十八条(住宅区的划分) 新建建设项目拟实行物业管理的,建设单位应当在申请办理建设工程规划许可证的同时,持建设项目规划设计方案向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出划分住宅区的申请。
  县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当自受理之日起三十日内,根据建设项目规划设计方案,向建设单位出具住宅区划分决定。县(市、区)物业管理行政主管部门划分住宅区前应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府的意见。
  第五十九条(住宅区的划分因素)划分住宅区应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,根据相对独立、便于管理的原则,按照下列情况进行具体划分:
  (一)按照物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围划定;
  (二)物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个住宅区,但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,可以划分为不同的住宅区;
  (三)已经实施物业管理的区域,其主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个住宅区;其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的,经业主大会同意后可以划分为不同的住宅区;
  (四)新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个住宅区;
  (五)不同住宅区地理上自然相连的,业主未入住前,经各自建设单位同意,并已向物业买受人明示,或者业主入住后,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个住宅区。
  第六十条(住宅区的变更)住宅区划分后不得擅自变更。
  确需变更的,应当形成调整方案,并向县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出申请。
  调整方案应当对调整后住宅区的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经住宅区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
  住宅区调整后,县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在住宅区显著位置公告。
  第六十一条(不得划分独立的住宅区的情形)影响消防、避险、燃气、电梯以及其他共用设施设备使用的,不得划分为独立的住宅区。
  对住宅区划分有争议的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、镇人民政府确定,或者由开发区管理委员会确定。
  第六十二条(建设单位应当公告的物业资料)住宅区划分后,建设单位在销售物业时,应当将下列材料在销售场所显著位置公告,并在签订商品房买卖合同时向物业买受人明示,并作为买卖合同的附件:
  (一)住宅区的范围;
  (二)共用部位的名称、位置和面积;
  (三)共用设施设备的名称、用途;
  (四)物业服务用房的位置和面积;
  (五)规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置;
  (六)生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。
  已经公告的前款事项非经法定程序不得改变用途。经法定程序改变用途的,应当有相应的替代方案或对相关业主进行损害赔偿。
  第六十三条(新建住宅交付使用的条件)新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备下列条件,方可交付使用:
  (一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;
  (二)供电部门依照国家标准负责供电到户、管理到户、抄表到户、收费到户,不得使用临时施工用电;
  (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;
  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;
  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
  (六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;
  (七)按照规划要求完成住宅区的车库车位、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;
  (八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;
  (九)法律、法规、规章规定的其他条件。
  建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照本条例第六十二条规定的材料和前款规定,对住宅区进行验收,并向市或者县(市、区)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。
  建设单位在办理新建住宅交付使用备案手续时,应当提供新建住宅建设工程竣工验收文件,以及本条例第六十二条规定的材料和本条第一款所列的附属设施设备符合交付使用条件的相关文件和资料。
  第六十四条(新建住宅区交付的安全条件)新建住宅区建设单位应当在住宅区的出入口、区内规划通道、楼层电梯通道等主要通道及其他公共区域安装视频监控、出入口控制等安全技术防范系统,配备相应的安全技术防范设施,作为物业交付使用的条件。
  第六十五条(物业服务用房的配置)新建住宅区内,建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房:
  (一)物业建筑面积三十万平方米以下的,按物业建筑面积的千分之三提供,但最低不得少于一百平方米;
  (二)物业建筑面积超过三十万平方米的,除按照三十万平方米的千分之三提供外,超过部分按千分之一的标准提供;
  (三)具备水、电等基本使用功能,且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。
  业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂,建筑面积不少于三十平方米。
  物业服务用房一般安排在住宅区中心区域或者出入口附近。没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于三层。
  电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等,以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
  物业服务用房属全体业主共有,面积不计入分摊公用建筑面积。前期物业服务期间,由物业服务企业代管。住宅区业主委员会成立后,由业主委员会代表全体业主依法登记并持有产权,业主委员会依照法律法规和业主大会的决定实施管理工作。物业服务用房应无偿提供给物业服务企业使用,任何单位和个人不得将物业服务用房转让、出租或者改作他用。
  第六十六条(临时管理规约)建设单位应当在销售物业之前,按照省建设行政主管部门制发的示范文本制定临时管理规约。临时管理规约应当包括下列内容:
  (一)业主定期交纳前期物业服务费用的时间、标准和方式;
  (二)业主对物业专有部分使用以及出租等规定;
  (三)建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务;
  (四)建设单位对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法等;
  (五)建设单位更换前期物业服务企业的条件;
  (六)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
  (七)业主共有部分的使用和维护规则;
  (八)共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分担方式;
  (九)维护住宅区公共秩序的权利和义务;
  (十)建设单位未出售空房及业主已购空置房缴纳物业费的标准;
  (十一)建设单位、物业服务企业、业主、物业使用人及专业经营单位的消防安全防范义务;
  (十二)违反临时管理规约应当承担的责任;
  (十三)与住宅物业管理有关的其他事项。
  临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
  第六十七条(前期物业服务合同和临时管理规约的备案、公示及约定)临时管理规约应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,报物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案,并在销售场所公示。建设单位擅自增删、修改备案的临时管理规约中的条款项目无效,给业主或物业使用人造成损失的,应当赔偿损失。
  临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。
  物业买受人认为临时管理规约侵害其合法权益的,可以申请县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会处理,县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当在三个工作日内反馈处理结果。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第六十八条(前期物业管理物业服务企业的选聘)现售商品房出售之日三十日前,预售商品房取得《商品房预售许可证》前,住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业选聘;投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的,经县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  建设单位应当自选定物业服务企业之日起三十日内与物业服务企业签订前期物业服务合同。
  第六十九条(前期物业服务合同的约定期限、终止) 前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第七十条(建设单位与物业服务企业的承接查验)新建住宅区物业交付使用十五日前,建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,与竣工验收资料不符的,由建设单位负责整修。
  物业服务企业承接物业时,建设单位应当为物业服务企业启动工作提供必要的条件。
  建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。
  建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在承接查验过程中共同侵害业主利益的,应当连带承担赔偿责任。
  第七十一条(建设单位现场查验前向物业服务企业移交的资料)建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:
  (一)规划、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;
  (二)共用设施设备清单;
  (三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
  (四)电梯等特种设备和消防设施的设计、制造、安装合格证、质量证明书、监督检验报告等安全技术档案。
  (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
  (六)业主名册;
  (七)物业服务用房资料及承接查验所必需的其他资料。
  业主委员会成立后,物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业服务用房移交给业主委员会。
  县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会、物业所在地的镇人民政府、街道办事处应当对交接进行监督,并在相应文书上签字确认,在住宅区内公示。
  第七十二条(拒绝承接及查验费用的规定)承接查验过程中,因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,物业服务企业有权拒绝承接该项目。
  承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。
  第七十三条(承接备案及隐患修复赔偿)物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列资料向物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案:
  (一)前期物业服务合同;
  (二)物业承接查验协议;
  (三)建设单位已交资料清单;
  (四)查验、交接记录;
  (五)与承接查验相关的其他资料。
  物业承接查验档案属于全体业主共有,业主有权免费查询。业主大会选聘新的物业服务企业的,前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。
  物业交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第七十四条(前期物业管理期间建设单位重新选聘物业服务企业)前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当依法重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:
  (一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;
  (二)物业服务企业擅自撤离的;
  (三)物业服务企业被责令停业、吊销营业执照的;
  (四)法律、法规规定的其他情形。
  建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内,将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。
  第七十五条(建设单位已经注销或无法履行义务的告知和处理)前期物业管理期间,建设单位已经注销或者无法履行相关义务,但尚未成立业主大会的,物业服务企业应当于退出住宅区六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。
  街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当在物业服务企业退出前,组织业主成立业主大会,决定管理模式。
  第七十六条(物业服务费的承担)物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担,交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时,不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
  第四章  物业服务与管理
  第七十七条(物业服务企业的独立法人资格)物业服务企业应当具有独立法人资格,严格遵守物业行政主管部门制定的物业服务标准规范,自觉接受物业行政主管部门的监督管理和物业管理协会的业务指导。
  第七十八条(业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的要求)业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务合同签订之日起十五日内,物业服务企业应当将物业服务合同报物业所在地县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会备案。
  第七十九条(物业服务企业承接物业的规定)物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接手续。
  交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认,并报物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会备案。
  第八十条(物业服务合同的内容)物业服务合同应当包括下列内容:
  (一)物业的基本情况;
  (二)物业服务事项和服务标准要求;
  (三)双方的权利义务;
  (四)物业服务费的标准和收取办法;
  (五)物业的维修和养护要求;
  (六)利用业主共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;
  (七)物业服务用房;
  (八)住宅专项维修资金的管理使用;
  (九)委托代收费;
  (十)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;
  (十一)合同终止时物业资料、财物的移交方式;
  (十二)合同的期限、变更和解除;
  (十三)违约责任及解决纠纷的途径;
  (十四)双方当事人约定的其他事项。
  物业服务合同参照省建设行政主管部门制定的合同示范文本。
  物业服务企业应当按合同约定提供服务,不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
  第八十一条(物业服务企业的履约义务)物业服务企业应当履行物业服务合同,并遵守下列规定:
  (一)服务符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;
  (二)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;
  (三)定期听取业主、物业使用人的意见和建议,及时受理业主、物业使用人投诉,改进和完善服务;
  (四)未经本人同意或者非因法定事由,不得向其他单位和个人透漏业主、物业使用人信息;
  (五)做好住宅区内的门卫、巡逻、技防监控、消防控制值守等秩序维护和安全防范工作,并接受公安机关的指导检查;
  (六)维护管理车辆停放、通行秩序,定期将乱停放车辆号牌及掌握的车辆所有人姓名和联系方式报告业主委员会;
  (七)配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等专业经营单位进入住宅区开展服务,并提供便利;
  (八)制定消防安全制度、灭火和应急疏散预案,开展消防安全宣传教育和防火检查,消除火灾隐患;
  (九)接受社区居民委员会指导和监督,配合做好社区管理相关工作。
  物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量,不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。
  第八十二条(物业服务企业聘请专业机构规定)物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担设施设备的维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,但不得将该住宅区全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。
  电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。
  第八十三条(物业服务费收费方式)物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。
  实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会核查。
  实行包干制收费方式的,物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价的适用范围和收费标准由价格主管部门制定。市场调节价的收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上,由建设单位、业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
  第八十四条(物业服务费缴费义务人及服务费的交付)业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定;物业使用人未按约定交纳物业服务费用的,业主负连带责任。
  业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,物业服务费具体收取标准和办法在临时管理规约或者管理规约中规定。
  业主未按照约定交纳物业服务费的,物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在住宅区显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
  物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的,其收费标准可以由双方另行约定。
  已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的房屋,物业服务费用由建设单位交纳。
  第八十五条(物业服务企业的安全服务责任)物业服务企业应当登记进出住宅区的外来人员和车辆,并定时对住宅区进行巡逻。
  住宅区内安装监控安防设施设备的,物业服务企业应当定期维修、养护,确保正常运行。
  第八十六条(物业服务重大事件报告制度)本市实行物业服务重大事件报告制度。住宅区内发生下列情形之一的,物业服务企业应当向县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会及相关部门报告:
  (一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;
  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在八小时以内难以排除,严重危及业主、物业使用人及建筑物安全;
  (三)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;
  (四)住宅区内发生重大伤亡事件;
  (五)物业服务人员擅自撤离住宅区,造成物业服务中断,严重影响业主和物业使用人正常生活;
  (六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。
  第八十七条(专业经营设施设备的维护管理)新建住宅区内的专业经营设施设备由专业经营单位负责建设、维修、养护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工并承担相关的配套建设。供水、供电、供气、供热等计量装置应当按照供给进户、一户一表,共有部分独立计量的方式配置。
  专业经营单位委托物业服务企业负责专业经营设施设备日常巡查、维修、养护和管理的,应当与物业服务企业签订委托协议,明确巡查、维修、养护和管理的主要事项以及费用支付的标准和方式,并对其巡查、维修、养护和管理工作进行监督。
  第八十八条(专业经营设施设备的验收)住宅区内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表,或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的,建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。
  验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理;验收不合格的,由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案,经整改合格后移交。住宅区物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担,超出保修期的由全体业主共同承担。
  第八十九条(专业经营单位收取费用规定) 住宅区内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当向最终用户收取费用,对供水、供电等公共能耗应当独立安装计量装置,计量收费。专业经营单位不得违反法律法规和国家政策规定的项目和标准收取业主费用。
  物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,代收服务费由委托单位支付,不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业接受委托代收水、电费用不得改变政府定价,不得以停水、停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。
  专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
  第九十条(物业服务企业续聘或者选聘)物业服务合同期限届满三个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内撤出住宅区,并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在合同期限届满三个月前在住宅区内显著位置公告,并书面告知业主委员会和物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会。
  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,也没有要求物业服务企业退出住宅区,原物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前三个月告知对方当事人。
  第九十一条(物业服务企业的退出及交接义务)物业服务企业退出住宅区,应当撤出住宅区内的物业服务人员,并向业主委员会履行下列交接义务:
  (一)移交本条例第七十一条规定的相关资料;
  (二)移交物业资料,实行酬金制的,还应当移交物业服务期间的财会资料;
  (三)物业服务用房;
  (四)清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益;
  (五)物业服务中形成的物业服务档案;
  (六)物业服务期间配置的固定设施设备资料;
  (七)法律、法规规定的其他事项。
  物业服务企业未办理退出交接手续的,不得撤离住宅区,停止物业服务。
  物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
  因维护保养不当等原因导致电梯、锅炉、消防、监控安防等共用设施设备无法正常使用的,物业服务企业应当修复并承担相应责任。
  第九十二条(老旧住宅小区特别规定之一)配套设施不齐全的老旧住宅区应当按照政府补助、单位自主、居民自愿的原则,逐步改造提升。
  市、县(市、区)人民政府或者开发区管理委员会应当制定年度改造计划,安排专项资金,用于老旧住宅区的改造提升。对产权单位自主开展的改造提升,市、县(市、区)人民政府或者开发区管理委员会应当给予适当补贴。
  第九十三条(老旧住宅小区特别规定之二) 老旧住宅区改造提升完成后,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当组织召开业主大会会议,决定管理模式。
  未实行物业管理的老旧住宅区,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由物业使用人承担。
  第九十四条(物业服务企业信息公示及更新义务) 物业服务企业应当将下列信息在住宅区内显著位置公示并及时更新:
  (一)物业企业法定代表人、项目经理的基本情况、联系方式,客服、工程维修电话;
  (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
  (三)物业服务费用和经营设施收益收支情况;
  (四)电梯、消防、监控、安防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、运行维护费、资质、联系方式和应急处置方案等;
  (五)受委托代收代缴事项;
  (六)水、电、热、电梯等公共能耗总量、明细及费用分摊方式;
  (七)共用部位和共用设施设备经营所得收益明细;
  (八)房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项;
  (九)价格、物业等主管部门监督电话;
  (十)法律、法规规定及物业服务合同约定应当公示的其他信息。
  第九十五条(物业服务企业的禁止行为)物业服务企业不得有下列行为:
  (一)擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途;
  (二)擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营;
  (三)物业服务合同终止时,拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料;
  (四)擅自退出住宅区等不履行物业服务合同的行为;
  (五)泄露业主信息;
  (六)对业主、物业使用人、业主委员会委员进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复;
  (七)擅自停水停电;
  (八)擅自收取或者提高占用业主共有道路或者其他场地施划车位的场地占用费;
  (九)其他严重损害业主、物业使用人权益的行为。
  第九十六条(物业服务企业信用评价)市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用评价体系,对物业服务企业基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理,录入物业服务企业信用档案,定期评定信用等级,并向社会公布。
  县(市、区)物业管理行政主管部门和开发区管理委员会具体负责物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查工作。
  街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会应当做好辖区内物业服务企业、项目负责人信用信息的征集、核查工作。
  物业服务企业应当向县(市、区)级人民政府物业主管部门或者开发区管委会定期报送信用档案信息、统计报表等资料。
  第九十七条(物业服务企业违法信息计入信用档案事项)物业服务企业有下列行为之一的,除依法应当承担相应的法律责任以外,由物业主管部门记入信用档案:
  (一)在物业服务招标投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;
  (二)物业服务合同依法解除或者终止后拒不撤出住宅区的;
  (三)撤出时未按照规定办理交接手续,或者未按照规定移交资料的;
  (四)未按照规定和合同约定履行房屋安全监管义务,导致住宅区内发生重大房屋安全事故的;
  (五)故意泄露业主、物业使用人信息的;
  (六)对业主、物业使用人进行恶意骚扰,采取暴力行为或者打击报复的;
  (七)违反法律、法规规定的其他行为。
  第九十八条(物业服务项目项目负责人责任制)物业服务项目实行项目负责人责任制。
  物业项目负责人有下列行为之一的,除依法应当承担相应的法律责任以外,应当录入物业服务企业信用档案:
  (一)骗取、挪用或者侵占住宅专项维修资金的;
  (二)擅自改变住宅区内物业服务用房、共用部位和共用设施设备用途的;
  (三)擅自决定占用、挖掘住宅区内道路、场地的;
  (四)擅自利用住宅区内共用部位、共用设施设备进行经营的;
  (五)因管理失职造成人身伤害、财产损失等重大责任事故的;
  (六)被价格主管部门认定乱收费或者收费不规范,拒不改正的;
  (七)严重损害业主利益的其他行为。
  第五章 物业的使用与维护
  第九十九条(物业用途严管规定)业主、物业使用人、物业服务企业应当按照房屋权属证书载明的用途,或者规划行政主管部门批准的设计用途,使用房屋、物业及公共建筑和共用设施,不得擅自改变用途。
  确需改变的,除遵守相关法律、法规、规章以及管理规约外,应当经有利害关系的业主书面同意,并依法办理相关手续。改变公共建筑和共用设施用途的,还应当经业主大会同意。
  第一百条(住宅区内禁止行为)住宅区内禁止下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;
  (二)违法搭建建筑物、构筑物,私自开挖、扩建地下室;
  (三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、客厅、书房的上方;
  (四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;
  (五)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;
  (六)损坏或者擅自停用公共消防设施和器材,妨碍公共疏散通道、安全出口、消防通道、平台畅通;
  (七)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;
  (八)侵占绿地,毁坏花草树木;
  (九)乱倒垃圾,乱堆杂物;
  (十)乱设摊点,乱停车辆;
  (十一)违反规定饲养动物;
  (十二)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;
  (十三)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
  (十四)利用住宅开设营业性餐馆、娱乐场馆的;
  (十五)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。
  有前款所列行为之一的,物业服务企业应当进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关行政管理部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约的约定或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
  第一百零一条(住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施权属及使用管理)住宅区内的道路、绿地、公共场所、共用设施,除属于城镇公共道路、属于城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地外,属于全体业主共有。
  任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业住宅区内的道路、场地,损害业主的共同利益。
  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。
  业主、物业服务企业应当在约定期限内将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。
  第一百零二条(车位、车库使用管理)建设单位应当向全体业主公布车位、车库的分布情况。住宅区内规划用于停放机动车辆的车位、车库,建设单位应当首先满足本住宅区内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  建设单位在销售物业时,应当将拟出售、附赠或者出租车位、车库的相关信息在销售场所显著位置公示。
  建设单位不得将车位、车库单独转让给住宅区以外的单位和个人,在首先满足本住宅区内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,经业主委员会同意后,可以出租给本住宅区外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
  第一百零三条(占用业主共有道路、场地停车收费管理使用)占用业主共有道路、场地用于停放机动车辆的,由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的,场地占用费属于全体业主共有,由物业服务企业代为收取。
  物业服务企业可以收取机动车辆停放服务费,机动车辆停放服务费属于物业服务企业所有。
  机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费的收取标准应当在住宅区内显著位置公示。
  物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账,独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督,并向业主大会报告。
  业主对机动车辆停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
  公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时,在物业住宅区内临时停放,不得收取费用。
  第一百零四条(利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库或进行其他经营活动的管理)利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库或进行其他经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会同意,并征求物业服务企业的意见后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
  第一百零五条(业主或者物业使用人装饰装修住宅的规定)业主或者物业使用人装饰装修住宅,应当遵守国家和省、市有关装饰装修和房屋安全管理的相关规定,并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装饰装修施工进行监督。
  业主违反房屋装饰装修规定的,物业服务企业应当予以劝阻制止。业主拒不改正或者已造成损害的,物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门依法处理;造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的,业主应当承担赔偿责任。
  第一百零六条(公用物业的使用管理)物业的共用部位、共用设施设备、安全技术防范系统和安全技术防范设施维修养护时,相关的业主、物业使用人应予配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修养护造成其他业主、物业使用人财产损失的,应当承担赔偿责任。
  物业专有部分存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,物业专有部分所有人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。物业专有部分所有人不履行维修养护义务的,经业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
  因物业维修养护造成相关业主的专用部位、专用设施设备损坏或者其他损失的,责任人应当承担赔偿责任。
  第六章 物业保修金与住宅专项维修资金
  第一百零七条(建设单位的物业保修金交付义务及管理使用)新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,其建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例,一次性向物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存物业保修金。保修责任期满后,根据建设单位的申请退还。
  物业在保修期内出现质量问题的,建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后,应当在十二小时内派人到现场核查情况,情况属实的,应当在二十四小时内予以维修。
  物业保修期限内,建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向物业所在地的物业管理行政主管部门提出物业保修金使用申请,由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修,所需费用从物业保修金中列支。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的,鉴定费用由责任人承担。
  物业管理行政主管部门应当在保修金动用后三个工作日内书面通知建设单位,建设单位应当在收到书面通知之日起十五日内足额补存。
  建设单位对维修责任承担有异议的,可以在前款规定的期限内依法申请仲裁或者提起民事诉讼,由仲裁委员会或者人民法院确定的责任人,在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。逾期不申请仲裁或不起诉的,视为其认可承担维修责任。
  第一百零八条(物业保修期满后的维修责任)物业保修期满后,业主专用部位仍因工程质量问题没有得到解决存在漏雨、漏水等问题的,由物业服务企业协商建设单位解决,协商未果的,由物业服务企业维修。
  业主专用部位、专用设施设备的日常养护、维修,由业主负责;业主与物业使用人另有约定的,从其约定。业主或者物业使用人也可以委托物业服务企业进行维修养护,并承担相应的费用。
  业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生,并与物业服务企业就专用部位、专用设施设备的养护、维修、管理等事项进行协商。
  第一百零九条(专项维修资金交存及使用管理)住宅物业、住宅区内的非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存住宅专项维修资金。出售公有住房的,业主应当交存住宅专项维修资金,公有住房售房单位应当在售房款中提取住宅专项维修资金。
  业主交存的住宅专项维修资金归业主所有;从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金归公有住房售房单位所有。
  住宅专项维修资金专项用于物业保修期限届满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
  商品住宅、公有住房已经出售但未交存住宅专项维修资金的住宅区,应当补交住宅专项维修资金。
  第一百一十条(业主、建设单位住宅专项维修资金交存义务)商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收住宅专项维修资金。
  业主在办理房屋入住手续时,应当提供陕西省住宅专项维修资金专用收据;未提供专用收据的,建设单位不得将房屋交付使用;已入住的住宅区,仍有部分未售出房屋的,由建设单位在办理不动产权属初始登记时代为交存住宅专项维修资金。
  第一百一十一条(住宅专项维修资金的管理监督)业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业管理行政主管部门代为管理。业主大会成立后,住宅专项维修资金代管部门应当将该住宅区内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会在商业银行开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。开户银行应当与物业管理行政主管部门签订监督协议。
  物业所在地物业管理行政主管部门应当对业主大会开立的住宅专项维修资金账户及资金使用进行监督。
  第一百一十二条(住宅专项维修资金的使用管理)使用住宅专项维修资金相关业主有约定的,从其约定;无约定的,根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊:
  (一)用于小区共用设施设备维修和更新、改造的,由小区业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从小区业主交存的住宅专项维修资金中列支;
  (二)用于整幢楼本体共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由整幢楼业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该幢业主交存的住宅专项维修资金中列支;
  (三)用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的,由本单元内业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担,并从该单元业主交存的住宅专项维修资金中列支。
  使用住宅专项维修资金,涉及尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用、经营的,建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。
  第一百一十三条(住宅专项维修资金剩余部分的结转、退还等)业主转让物业的,住宅专项维修资金中的剩余部分应当结转受让人。
  因拆迁或者其他原因造成物业灭失的,剩余的住宅专项维修资金业主交存的应当退还业主;公有住房单位交存的部分返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。
  第一百一十四条(应急维修使用住宅专项维修资金之一)物业保修期限届满后,发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并同时向县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请:
  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;
  (二)楼顶、楼体外立面脱落的;
  (三)电梯故障,经特种设备检验检测机构检测,需要维修、更新或者改造的;
  (四)消防设施故障,消防管理部门要求对消防设施维修、更新或者改造的;
  (五)二次供水水泵损坏导致供水中断的,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;
  (六)专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的。
  (七)其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
  县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会收到申请后,应当立即赴现场查勘。属于前款规定情形的,应当出具住宅专项维修资金应急使用确认书,并通知物业服务企业立即组织维修。
  未聘用物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本条规定履行相关责任。
  第一百一十五条(应急维修使用住宅专项维修资金之二)应急使用住宅专项维修资金的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关资料申请拨付住宅专项维修资金。维修费用从相关业主住宅专项维修资金中直接列支。
  应急维修工程竣工验收后,应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况,在住宅区内显著位置公示。
  第一百一十六条(市人民政府制定住宅专项维修资金管理办法的规定)市人民政府应当制定住宅专项维修资金管理办法。住宅专项维修资金管理办法应当包括专项维修资金交存和续交办法、保值增值管理、使用计划报告、应急使用、财务预决算管理、审计监督和业主查询对账等制度。
  第七章 监督管理
  第一百一十七条(物业管理工作综合考核制度)市、县(市、区)人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考核制度,定期对物业管理工作进行监督检查,并纳入年度工作目标责任考核。
  第一百一十八条(物业管理协调机制和物业管理联席会议) 市、县(市、区)人民政府应当建立健全物业管理协调机制,督促有关部门依法履行监督管理职责,促进物业服务行业发展,研究解决物业管理工作中的重大问题。
  街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会可以召集由业主、物业服务企业、公安派出所、社区居民委员会等方面的代表参加的物业管理联席会议,协调解决物业管理中遇到的问题。
  第一百一十九条(市物业管理行政主管部门的职责)市物业管理行政主管部门应当履行下列职责:
  (一)建立和完善专业化、社会化、市场化、法治化的物业管理机制;
  (二)制定物业管理相关政策措施;
  (三)建立全市物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台;
  (四)统筹全市物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作;
  (五)指导、监督各县(市、区)和开发区物业管理行政监管工作;
  (六)法律、法规规定的其他职责。
  第一百二十条(县(市、区)物业管理行政主管部门的职责)县(市、区)物业管理行政主管部门应当履行下列职责:
  (一)指导和监督前期物业管理招标投标活动;
  (二)前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会的备案;
  (三)按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金;
  (四)划分住宅区;
  (五)指导、监督街道办事处、镇人民政府依法组织成立业主委员会;
  (六)组织开展辖区内物业管理项目调查,建立相关物业管理档案;
  (七)履行物业管理监管职责,调解、处理物业争议;
  (八)定期培训街道办事处、镇人民政府、社区居民委员会物业管理相关工作人员、业主委员会委员及物业纠纷调解员;
  (九)定期开展辖区内物业管理项目调查,征集、考核、评价、汇总、核查和监管物业服务企业及其项目负责人的信用信息工作,并接受查询。
  (十)法律、法规规定的其他职责。
  第一百二十一条(街道办事处、镇人民政府的职责)街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构,配备专职人员,并履行下列职责:
  (一)组织、指导成立业主大会、选举业主委员会,指导和监督业主大会、业主委员会履行职责;
  (二)组织成立物业管理委员会;
  (三)业主委员会、物业交接备案;
  (四)调解物业纠纷;
  (五)采集物业服务企业、项目负责人信用信息,调查业主满意度;
  (六)指导和监督辖区内物业管理项目的移交;
  (七)按照本条例第四十六条第一款、第二款规定代管相关档案资料、印章及财物;
  (八)法律、法规规定的其他职责。
  第一百二十二条(开发区管理委员会的职责)开发区管理委员会应当履行本条例第一百一十八条、第一百一十九条规定的职责。
  第一百二十三条(相关部门各自的职责)相关部门应当按照各自职责,负责下列工作:
  (一)规划行政主管部门负责物业管理用房规划,负责对违法建筑的认定;
  (二)建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案,监督建设单位履行建筑工程质量保修责任,监督检查建筑装饰装修活动;
  (三)城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为;
  (四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动、在住宅房开设经营性小餐馆、娱乐场所等违法活动;
  (五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;
  (六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、饲养宠物、车辆停放等活动,协助开展房屋租赁监督管理等活动;
  (七)质监行政主管部门负责特种设备安全监管、监督检查市场计量行为;
  (八)发展改革行政管理部门负责协调电力设施的运行;
  (九)燃气、供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动;
  (十)水行政主管部门负责供水设施建设的监督管理及供水设备运行的监督检查;
  (十一)环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动。
  第一百二十四条(物业管理责任追究制度)渭南市物业管理责任追究制度由渭南市人民政府制定。
  第八章 法律责任
  第一百二十五条(未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的法律责任)违反本条例第十八条第二款规定,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会未在规定期限内组织成立首次业主大会筹备组的,由市、县(市、区)人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。
  第一百二十六条(不报送、移交有关资料和损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的法律责任)违反本条例第十九条、第七十一条第一款、第九十一条第一款规定,建设单位、物业服务企业不报送、移交有关资料的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。
  违反本条例第九十一条第二款规定,物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任。
  第一百二十七条(业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的法律责任) 违反本条例第三十九条规定,业主委员会及其组成人员实施相关禁止行为的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的,由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会;相关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  业主委员会组成人员因个人行为造成其他业主合法权益受到侵害的,应当承担相应的法律责任。
  第一百二十八条(业主委员会及其组成人员不移交管理资料的法律责任)违反本条例第四十六条规定,业主委员会及其组成人员不按时移交本条例第四十六条第一款、第二款所述档案资料、印章及财物的,街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会应当责令交回;造成损失的,依法承担赔偿责任;对社会治安造成严重损害的,由公安机关进行治安处罚。隐匿、销毁、涂改档案资料给物业管理、服务造成重大损失的,应当依照刑法的规定追究刑事责任。
  第一百二十九条(串通招标的法律责任)违反本条例第五十七条第五款规定,建设单位与投标前期物业服务的企业串通投标的,依照《中华人民共和国招标投标法》第五十三条的规定处罚。
  第一百三十条(建设单位未明示、公告相关信息的法律责任)违反本条例第六十二条、第一百零二条第二款规定,建设单位未明示、公告相关信息的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上五万元以下罚款。
  第一百三十一条(依照《陕西省物业管理条例》处罚的规定)违反本条例第六十五条第一款、第五款,第六十七条第一款,第六十八条第一款,第七十条第一款,第七十八条,第八十二条第一款,第九十条第一款,第一百条第五项,第一百零四条规定,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会依照《陕西省物业管理条例》的规定处罚。
  第一百三十二条(物业服务企业未及时报告物业住宅区内发生的重大事件的法律责任)违反本条例第八十六条规定,物业服务企业未及时报告住宅区内发生的重大事件的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会给予警告,并处五千元以上二万元以下罚款。
  第一百三十三条(专业经营单位拒不承担维修、养护、管理责任及超范围超标准收费的法律责任)违反本条例第八十七条第一款、第八十八条第二款规定,专业经营单位拒不承担维修、养护和管理责任的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正;造成损失的,依法承担赔偿责任。
  专业经营单位违反本条例第八十九条第一款规定,超范围、超标准收取费用的,应当返还业主。拒不返还的,业主可以通过仲裁或诉讼予以追索。专业经营单位的行政主管部门对超范围、超标准收取费用的,应当责令改正,并处五千元以上二万元以下的罚款。
  专业经营单位违反本条例第八十九条第三款规定,强制物业服务企业代收费用的,专业经营单位的行政主管部门应当责令改正,并处五千元以上二万元以下的罚款。
  第一百三十四条(物业服务企业未公示共用部位和共用设施设备经营收益情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的法律责任)违反本条例第九十四条第六项、第七项规定,物业服务企业未在住宅区内显著位置公示共用部位和共用设施设备经营收益情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会责令限期改正,给予警告,可以并处五千元以上三万元以下罚款。
  第一百三十五条(建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金的法律责任)违反本条例第一百一十条第一款规定,建设单位、物业服务企业代收住宅专项维修资金的,由物业管理行政主管部门责令限期移交;逾期未移交的,处所收金额百分之一以上百分之五以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第一百三十六条(适用其规定的规定)违反本条例规定的其他行为,法律、法规另有规定的,适用其规定。
  本条例规定的行政处罚,属于经国务院或者陕西省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理行政执法机关负责实施。
  第一百三十七条(告知当事人听证、复议、诉讼的权利)作出吊销营业执照或者二十万元以上罚款处罚决定的,应当告知当事人有要求举行听证的权利。
  当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
  第一百三十八条(物业服务第三方评估机构违法出具评估报告的法律责任)物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的评估报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处一万元以上三万元以下罚款;造成当事人损失的,应当承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第一百三十九条(建设单位未交纳首次业主大会会议筹备经费的法律责任)建设单位违反本条例规定,未交纳首次业主大会会议筹备经费的,由县(市、区)物业管理行政主管部门或者开发区管委会责令限期改正;逾期未改正的,处一万元以上三万元以下罚款。
  第一百四十条(拒绝、阻碍执行公务的法律责任)拒绝、阻碍物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府或者其他相关部门的工作人员执行公务的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第一百四十一条(滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的法律责任)物业管理行政主管部门、开发区管理委员会、街道办事处、镇人民政府或者其他相关部门的工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者行政监察部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第九章  物业争议的解决
  第一百四十二条(物业争议处理原则)物业争议的处理遵循社会主义法治原则,鼓励当事人优先协商,着重调解,倡导当事人互谅互让,宽容包容,公平有序解决纠纷。
  负有物业管理、监督、调解、处理责任的单位和个人应敬业爱岗、严明执法,积极主动协商、调解、处理物业纠纷。
  禁止未经申请批准在学校、医院、党政机关、道路及公共场所周边游行示威,扰乱公务、阻碍交通、妨害公共秩序的不文明行为。
  反对不作为的懒政行为,实行物业管理责任追究制度。
  第一百四十三条(物业纠纷处理方式)业主、物业使用人、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生物业争议的,可以通过协商、调解的方式处理,协商、调解不成的,可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
  第一百四十四条(物业纠纷调解组织和人员)业主委员会内设物业纠纷调解室,物业纠纷调解员由业主委员会委员兼任或由业主委员会聘请具有调解能力的人担任;社区居民委员会下设的人民调解委员会负责本区域内物业争议的调解工作。物业争议数量较多,矛盾突出的街道、镇,可以设立物业争议调解中心,专司调解物业争议。
  政府应对物业纠纷调解员给予适当补助。
  第一百四十五条(物业纠纷调解依据和要求)调解应当依法进行,遵守法律法规、国家物业政策和社会主义道德,维护公序良俗。
  调解程序简便易行,鼓励现场即时调解,调解组织和调解形式灵活多样,可以由调解员独任调解,也可以数人同时调解同一纠纷。
  第一百四十六条(物业违法行为举报投诉和处理)任何单位和个人对违反本条例规定的行为,可以向县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处、镇人民政府和开发区管理委员会及其他有关单位投诉举报,有关单位应当及时调查核实,并依法处理。
  有关单位在接到投诉、举报后应当登记,属于本单位职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内回复办理情况;不属于本单位职权范围的事项,应当及时移送有管辖权的单位。接受移送单位对管辖权有异议的,由物业所在地市、县(市、区)人民政府指定管辖,不得再移送。对于十名以上业主联名、业主委员会、社区居民委员会或者物业服务企业投诉、举报的违法违规行为,有关单位应当于二个工作日内回复是否受理,并按时回复办理情况。
  行政执法单位需要进入住宅区开展执法工作的,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会应当提供便利。
  第一百四十七条(信访行政部门的职责) 市、县(市、区)两级信访行政部门是处理人民来信来访的专门机构,有受理、协助、监督处理物业争议的职责。
  本市各级各类信访行政部门应当依法指导物业争议当事人合法有序解决纠纷,向信访当事人告知解决纠纷的途径和单位或部门,有义务协助当事人解决纠纷,有权督促有关单位和部门解决物业纠纷,有权向监察部门就行政不作为的单位、部门或个人提出追究责任的建议。
  未经协商、调解、仲裁或诉讼程序,当事人直接到信访部门申诉的,信访部门应书面告知当事人通过协商、调解、仲裁或诉讼程序解决;对违反本条例第一百三十八条第三款的行为,可以请求公安部门依法处理。
  第十章   附则
  第一百四十八条(有关用语的含义)本条例中有关用语的含义:
  (一)物业,是指房屋及其配套的设施设备和相关场地;
  (二)专业经营设施设备,是指变(配)电、二次供水、燃气调压、热交换站等设施设备及相关管线。
  (三)市,不带括号的,指渭南市;括号内的,指渭南市辖治下的市。
  (四)开发区,是指渭南国家高新技术产业开发区、渭南市经济技术开发区、渭南卤阳湖现代产业开发区和县(市、区)设立的其他开发区。
  第一百四十九条(参照管理单位)业主自行管理或者委托其他管理人管理物业的,参照本条例执行。
  第一百五十条(生效时间)本条例自2018年 月 日起施行。
[网络编辑:李亦尘]
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